賃貸物件を購入したときに必要な経費

賃貸物件を購入したとき、物件価格以外にもさまざまな支出が伴う。

その支出は取得価格と必要経費に分けられる。

また、仲介手数料など土地と建物双方にかかる支出は、それぞれに配分する。

ただし、建物の取得価格に対する支出は、毎年の減価償却によって必要経費になる。

支出のうちで必要経費になるもの

  • 不動産取得税
  • 登録免許税・登記費用
  • 収入印紙代
  • 建築完成披露のための支出

支出のうちで取得価格に含まれるもの

【土地】
土地の購入金額
土地上の取り壊した建物代金及び取り壊し費用
整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等

【土地・建物に配分】
購入のための仲介手数料
土地の購入・建物の建築の借入金金利(借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
土地・建物の固定資産税・都市計画税の精算金

【建物】
建物の建築費又は購入代金(工事代金・設計料・建築確認申請料など)
設計変更費用
増改築リフォーム費用

【建物付属設備】
エアコン給湯設備等の建物付属設備

賃貸物件の所得金額のケーススタディ

賃貸用マンション1室(購入金額5,000万円、借入金2,000万円、賃料20万円/月)を賃貸に出している場合。

●不動産所得の金額 89万円

①収入金額 280万円
賃料収入(20万円×12ヶ月)=240万円
礼金収入(20万円×2ヶ月)=40万円

②必要経費 191万円
管理組合管理費(2万円×12ヶ月)=24万円
不動産業者管理料(賃料の10%)=24万円
借入金利息=64万円
減価償却費(2,000万円×0.022)=44万円
固定資産税等=25万円
その他の経費=10万円

③不動産所得の金額
…①280万円-②191万円=89万円

年間の所得金額 889万円

①不動産所得:89万円
②給与所得:800万円

まとめ

年間の取得金額から必要経費を引いたものが税金の対象となるので、必要経費が多いほど税金が安くなるという仕組みになっている。

だからといって、不必要な経費を使うことは利益にはならない。

たとえば、年間の所得金額が100万円として仮に税率が50%とした場合、50万円の税金になるが、必要経費が30万円あれば、残りの70万円に50%の税金がかけられるので35万円になる。

つまり、50万円の税金が35万円になるので15万円の節税になる。

しかし、 節税にはなるが、手元に残るのは100万円に必要経費がない方が、必要経費があるより15万円多い50万円になる。

この節税効果、あくまでも利益があっての話、いくら必要経費があっても徴収される税金が無ければ、つまり赤字ならば節税にはならない。