オーバーローンの家を売る方法

丸井です。今回はオーバーローンの状態で家を売る方法について説明します。

まず、オーバーローンについて説明しておくと、オーバーローンには2種類あります。

第1は、住宅ローンを借りるときに発生するオーバーローンです。

実際の住宅の時価に住宅購入に必要な諸費用などを含めてローンを組むことで、これは違法です。

しかし、中小の不動産業者や建築業者のなかには、予算が少ない場合にすすめてくることがあります。

気をつけましょう。

絶対に応じてはいけません。

第2は、住宅ローンの残り金額が住宅の時価よりも多い場合です。

住宅ローンが残っている家を売りたいけど調べてみたら残っている住宅ローンの金額より、安くしか売れないことがあります。

これがオーバーローンの状態、家を売っても住宅ローンが返せません。

こんなときは、銀行に住宅ローンの不足分をこちらで用意しないと家を売れません。

新しく住宅ローンで家を買ったときは、ほとんどの人がオーバーローンの状態です。

というのは、新築で買っても、買ったとたん次に売るときは、中古物件になるので値段が下がります。

昔のバブル時代は、中古物件が値上がりする状態でしたが、今は値上がりを期待できません。

ほとんどの住宅が購入時より安く売るしかないのです。

しかし、転勤などの事情で家を売る必要ができたときや住宅ローンの返済が難しくなって家を売らなくてはならないときもあります。

住宅ローンが残っている家を売るときは、法律で住宅ローンの金額が登記されている抵当権を外してからでないと売れません。

そこで住宅ローンが残っている家を売るためには、金融機関に相談して抵当権を外してもらいます。

家の売れる金額が残っている住宅ローンの金額より高ければ、簡単で金融機関は、家を引渡すときの決済と同時に抵当権を解除します。

しかし、オーバーローンの状態では、残っている住宅ローンの金額には不足するので、家の金額とは別に不足する金額を準備しなければ売れません。

それでは、第2のオーバーローンの状態で家を売る場合について説明します。

■オーバーローンの家を売って「住み替える」場合

住宅ローンが残っている家を売る場合は、売却代金によって住宅ローンの残債を返済します。

家を住み替える場合、家を売る金額が残っている住宅ローンより高ければオーバーローンの状態ではないので、割と簡単に住み替えができます。

新しく購入する家の仲介をしてくれる不動産会社が手続をしてくれます。

しかし、オーバーローンになっているとき、そのままでは売れませんが「住み替えローン」が使えれば家を売ることができます。

「住み替えローン」は、あなたが買い替えを行うとき、次に購入する物件の住宅ローンに返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りる住宅ローンです。

ほとんどの銀行が対応しているので、不動産会社が手配してくれます。

銀行がOKすれば、住宅ローンとほとんど同じ手続きで買い替えができます。

そうなれば、いまの家を売った売却代金では不足する住宅ローンの残債を含めて、ローンを組んでくれます。

あなたは、これまで通り毎月住宅ローンを払うだけで買換えができるのです。

ただし、売った住宅の残債も含まれた住宅ローンになるので支払額は増えます。

一番の問題は、オーバーローンの場合、銀行の融資審査が通りにくいことです。

その辺の事情も含めて、一度家を査定してもらい、現在の売れる価格を調べましょう。

おススメするのは、ネットの無料一括査定サイトです。

無料で複数の不動産会社からの査定を取り寄せることができる。

そこで、査定額の平均がだいたいの相場だと分かるので、買換えを依頼する不動産会社との交渉に役立ちます。

交渉のとき、一番高い査定額からはじめるのが賢いやり方ですよ。

そのときに、「住み替えローン」について不動産会社に相談して、銀行に確認してみましょう。

■毎月の住宅ローンが払えないのでオーバーローンの家を売る場合

毎月の住宅ローンが支払えなくなったら、家を手離すしかなくなります。

家を売るとき、住宅ローンを組んでいると金融機関が家の権利(抵当権)を持っているため、金融機関が抵当権を外してくれなければ家は売れません。

オーバーローンの状態でなければ、家を売って住宅ローンを全額返済してもいくらかの金額は手元に残るので賃貸住宅に移ることなどができます。

オーバーローンの状態では、家を売っても住宅ローンの残金を返済できないのでローンを組んでいる金融機関が抵当権を外してくれません。

そこで、オーバーローンの状態で家を売ることを金融機関に承諾してもらうことを任意売却といいます。

1.まず、家が売れる金額を見直す

オーバーローンの問題は、家がローンの残りよりも高く売れれば解決します。

ほかの複数の不動産会社で調べれば、あなたが調べた家の金額より、高く売れるかもしれません。

もし、その金額が残っているローンの金額より高ければ問題は解決します。

少なくとも、不足する金額を減らせる可能性があります。

そこで、まず簡単に調べられるネットの一括査定サイトなどを利用しましょう。

複数の不動産会社の査定を一度の登録で依頼できるので便利です。

そこで届いた査定金額を比較することで、自分の家の相場がわかります。

条件のいい不動産会社が見つかれば、その会社と交渉することも可能です。

また、複数の査定金額を参考に、地元の不動産会社と交渉することもできます。

2.賃貸に出すことも考える

住宅ローンが払えなくてオーバーローンの状態で、家を売ろうと考えているなら、家を賃貸するのも一つの方法です。

住宅ローンを毎月返済しなければ金融機関が強制的に競売などで家を売ってしまいます。

そこで、なんとか毎月の支払ができるように考えるのが一番でしょう。

できれば、家賃収入でローンを払っていくのです。

そのためには、自分たちが別に住む場所が必要になりますが、実家があれば住ませてもらえないか聞いてみましょう。

ほかには、家賃収入より安く住める場所があれば、その差額がローンの返済に充てられます。

そうすれば毎月の支払額が減りますが、それでも不足する場合は、任意売却をするしかありません。

3.任意売却で家を売る

住宅ローンの返済が困難になってを6か月間滞納したりすると契約によって「期限の利益(一括請求されない権利)」が無くなるので、金融機関は住宅ローンの残りを一括で全額請求できます。

しかし、毎月の住宅ローンが払えない状態なのに全額を一括で返済などできるわけがありません。

そこで、金融機関は住宅を競売によって売り、残った住宅ローンの一部を回収します。

もちろん、競売で売っても残った住宅ローンの金額には足らないので、足りない金額は直接請求されます。

もし、他に不動産や貴重品などがあれば、それらの物品も競売にかけることもできます。

それでも足りない場合は、働いていれば給料を差し押さえることもできます。

そんな状態にならないために、少しでも高く売って返済額を減らしましょう。

オーバーローンの状態で家を売るときは、任意売却ができます。

競売では簡単に売るため低い金額で売りに出します。

そうなると、返済額に充てられる金額の低い金額になるので、自己負担額が増えます。

そこで、任意売却で売れるならば、一般的な相場で売ることが可能になります。

任意売却で売るためには、債権者である金融機関の承諾が必要になります。

任意売却で売りたいときは、専門にしている不動産会社もあるので、そこに頼むのもいいでしょう。