不動産投資の家賃収入にかかる税金は?

サラリーマンの給与に関する税金は、会社が計算して給与天引きで納税してくれる。

しかし、不動産投資で得られる家賃収入や売却益は自分で申告する必要があり、1年分の家賃収入を2~3月に確定申告して納税する。

ある程度大きな規模になれば、法人にして税理士に依頼すれば楽になるが、その分の費用も掛かる。

なので、最初のうちは自分で計算して確定申告をしなくてはならない。 でも、自分で計算すると経費や税金についての知識が増えるので、不動産投資の利益を計算するときに役立つようになる。

それに自分で計算するといってもわからないことは税務署に聞けば結構親切に教えてくれる。

そして、地元の税務署の担当者と知り合いになるといろいろと情報が聞けるようになる。

確定申告の流れ

確定申告は2月から3月にかけて申告して納税する。

  • 1年間(1月1日~12月31日)帳簿付け
  • 必要書類の準備(確定申告書、青色申告決算書または収支内訳書、必要経費などの書類)
  • 確定申告書を作成
  • 確定申告書を提出(管轄の税務署に直接または郵送で提出、もしくはe-Taxで提出)
  • 税金の納付または還付

確定申告で認められる必要経費

利息
借入金のうち建物分の利息は経費になるが、土地に対する利息は損益通算の対象にならない。

また、元金に対する返済額は経費にはならないので注意する。

資産の除却・損失・修繕
業務で使用している資産の取り壊し、使わなくなった資産を別の場所に保管するなどの資産の除却、火災被害などにあったときの資産の滅失等による損失や、それら資産を修繕するために費やした費用は、一定の場合を除き必要経費になる。

配送費
引越しの際に使用するダンボールやガムテープなどの計上が可能となる。

水道光熱費
「水道光熱費」も経費に計上可能となる。

ただし、事務所兼自宅となっている場合、住宅と事業所の部分を按分して計上することができる。

通信料金
業務で使用した割合に応じて経費に計上できる。

旅費交通費
業務で使った、電車代・タクシー運賃・駐車料金などは「旅費交通費」として経費に計上できる。

広告宣伝費
チラシや募集広告などにかかった費用は「広告宣伝費」として経費に計上できる。

修繕費
建物の維持管理や原状回復ということであれば、経費に計上できる。

消耗品費
プリンター用紙やインク、事務用品や工具など、取得価額が10万円未満のもの又は使用可能期間が1年未満のものについては「消耗品費」として経費に計上できる。

交際費や接待費
その支出が業務を遂行するうえで必要であると、しっかりと証明できる場合は経費として計上できる。

復興特別所得税

個人で所得税を納める義務のある人は、復興特別所得税も併せて納める義務がある。

源泉徴収義務者は、令和19年12月31日までの間に生ずる所得について源泉所得税を徴収する際、復興特別所得税を併せて徴収し、その合計額を国に納める。

【算式】 
復興特別所得税額 = 基準所得税額 × 2.1%

各年分の確定申告については、所得税と復興特別所得税を併せて申告しなければならない。また、所得税及び復興特別所得税の申告書には、基準所得税額、復興特別所得税額等一定の事項を併せて記載することになる。

家賃収入が赤字の場合

家賃収入よりローンや修繕費などの支払が多くて赤字になった場合、その赤字部分を給与収入から引ける(損益通算)ので税金が安くなる。

不動産の営業はこの部分を強調して節税効果があるとかいうことがあるがとんでもない。

基本は黒字であるべきで、赤字を見越して節税効果を期待するのは間違っている。

平成3年の税制改正により設けられた負債利子制限の制定により、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、土地等を取得するために要した負債の利子がある場合の金額については損益通算の対象にならない。

税金の納付方法

納付する税金がある場合は、納付期限までに自分で納付する。納付する方法が5種類ある。

なお、後日、税務署から納付書や納税通知書等のお知らせは送付されないので注意する。

  1. QRコードを利用してコンビニで納付する
  2. e-Tax(国税電子申告・納税システム)を利用して電子納税する
  3. 銀行の振替で納付する
  4. クレジットカードで納付する 5. 窓口で納付する