不動産投資とは

利益を得る目的でアパートやマンションなどの不動産に投資すること。

投資した不動産を貸して賃貸収入を得たり、売って売却益を得ることが目的です。

不動産投資はお金がある人、専門知識がある人しかできないと思っている人がいる。

しかし、実際はサラリーマンやOLでもできる投資です。

なぜなら、銀行は安定した収入と職業についているサラリーマンやOLなどには、有利な条件がある。

例えば、その理由の一つは、数ある投資の中でも銀行が融資してくれるのは、不動産投資だけです。

また、バブル時代に多くの投資家が破産したことを覚えているかもしれない。

でも、バブル時代の不動産投資と今の不動産投資では、投資の方法が違うので参考にならない。

バブル時代は「不動産の値上がり」だけで転売を繰り返していたので、土地の価格が暴落したとたん多くの投資家が借金を返済できなくなった。

しかし、現在の不動産投資は「家賃収入」を中心として運営され、不動産の値上がりがなくても利益を得ている。

なので、不動産の値上がりがあれば資産の価値が増えるので利益は増える。

不動産投資の型

コア型の不動産投資
一等地に向いた不動産投資で、家賃収入(インカムゲイン)からのリターンが主になっている不動産投資のこと。

大資本向けのスタイル、投資資本が大きく低リスクですが安定している。

コアプラス型の不動産投資
個人投資家にオススメの不動産投資で、」家賃収入を中心として売却益(キャピタルゲイン)も同時に狙って投資する。

バリューアデッド型の不動産投資
ボロ物件などをリフォームなどで付加価値をつけて高い家賃や売却益を得る不動産投資のこと。

オポチュニスティック型の不動産投資
ハイリスク物件(競売物件や立退き案件など)に不動産投資をする。

銀行融資が利用できないうえ、裁判所との交渉など、資金力と専業性が必要になる。

物件の種類

区分所有(ワンルームマンション)

・区分マンション
・区分店舗
・区分事務所 など
物件価格が安いので初心者が始めやすいのが特徴。

首都圏の23区内であれば空室リスクは、少ない。

しかし、地方のワンルームマンションは、場所によっては空室リスクがあるため、事前の調査が大事になってくる。

そして、管理費や修繕積立金などがあるため、大きな収益を求めることができない。

初心者には、失敗しても損失が少ないため、不動産投資を勉強、経験するため、購入するという考えもある。

棟所有(アパート・マンション)
・一棟アパート
・一棟マンション
・一棟商業ビル など
賃料収入だけで生計を立てるつもりなら、ある程度の規模が必要なので、一棟物件に投資するのがいい。

また、部屋数が多くなることで空室リスクなどが軽減されるので、安定した収入につながる。

物件の構造

木造(W造)
建物の躯体の構造に木材を用いている。
木材なので建築費や修繕費が比較的安く済む。

鉄骨造(S造)
建物の躯体がH形鋼などの鉄・鋼製の部材でできている。
RC造より建築費や修繕費は安いが、耐震性に優れている。

鉄筋コンクリート造(RC造)
建物の躯体に鉄筋コンクリートを使った構造のもの。
耐震性・耐火性に強く、断熱性・気密性が高い。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
建物の躯体が鉄骨に鉄筋コンクリートを使った構造のもの。
鉄筋コンクリート造以上に耐震・耐火などに強い。

不動産投資の魅力(メリット)

不動産投資のメリットは、ミドルリスク・ミドルリターンにある。

ハイリスク・ハイリターンの株やFXなどでは、長期の安定した収入は難しいが、不動産投資は長期の安定した収入が期待できる。

安定した収入が期待できる

不動産投資した賃貸の賃料収入(インカムゲイン)は通常年単位で契約する。

さらに、ファミリータイプの場合は、もっと長期間になることが多い。

つまり、入居者がいる限り長期間にわ たって安定した収入が得られる。

老後の私的年金代わりになる

定年までに不動産投資で毎月の家賃収入を準備しておけば、老後の年金にプラスして収入が毎月得られる。

いま入っている死亡保険が解約できる

融資を受けてローンを支払う場合は、団体信用生命保険(団信)への加入が義務付けられ、掛け金は金利に含まれて支払われる。

ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった場合は、団信から保険金が支払われる。

所得税などの節税効果がある

不動産投資の収入から、必要経費として減価償却費やローン金利、固定資産税、都市計画税などの所得税などの節税効果がある。
また、不動産投資での赤字は、給与所得等と損益通算することにより、所得税・住民税等の節税が可能になる。

投資物件なら相続税が安くなる

相続税を計算するとき、預金や債券、株式などは時価で評価される。

しかし不動産の場合は、実勢価格の70%~80%で評価する路線価で計算される。

インフレ対策になる

経済は循環するのが常識です。これからはインフレが進み物価が上がっていくことが予想される。

そうすれば当然、土地の価格や家賃も上がり収入が増えることになる。

自分たちで不動産を利用できる

投資のために買った物件でも、親や兄弟に住まわせたり、自分たちで済むのも自由です。

急に住む場所が必要になった場合に住める場所があるというのは安心だね。

不動産を持っているのはステータスになる

昔から、家をたくさん持っていると親兄弟や親せきや知人に自慢できる。

また、結婚相手を見つけるときも有利になる。

不動産投資のリスクは何?

経済的リスク

長期ローンを組んだ場合、経済状況の変化により金利が上昇し、返済額が高くなることもある。

運用リスク

家賃収入には常に空室リスクが伴う。入居者が退室したとき、すぐ次の入居者が見つかるわけではない。

また、募集に費用が掛かるので出費が増え、収入がないことになる。

物件リスク

物件その物に問題が起きる可能性は常にある。例えば、経年変化によって建物は老巧化していく。

また、台風や地震などの天災、家事や事故による破損などにより、修繕や立て直しの費用が必要になる。