あなたの家の売り時を判断する方法

あなたは、いつ家を売るのがいいのかを判断できますか?

  1. 新築は5年住んでからが売り時。
  2. 買主が住宅ローン控除が使える築20年以内が売り時。」
  3. 建物の価値がある法定耐用年数内が売り時。
  4. リフォームする前が売り時。
  5. マンションは大規模修繕前が売り時。

家は高く、早く売れるのが一番です。
しかし、高く売れないときでも売る必要が出てくることがあります。
家を売る可能性が出てきたときには、早く準備することで、一番いい売り時を見つけましょう。
そのためには、自宅の価値を知っておく必要があります。
すぐには売らないとしても、今ならいくらぐらいで売れるのかを調べておけば、後日売るときの参考にもなります。
そんな時便利なのが、無料で自宅を調べられる不動産の一括査定サイトです。

1.あなたの家が新築ならば、5年超えてからが売り時。

新築ならば5年超えてから売った方がいい理由

  • 中古住宅になる。
    新築を建てて入居したり、購入すると、その瞬間に中古物件になります。
    当然、新築で買った値段では売れない。
    国土交通省の統計によると、一般的なマンションの場合、築1年目で10%以上価格が下がることが公表されている
  • 固定資産税が半額になる。
    新築で家を買った場合は、固定資産税が3年間、買った住宅が認定長期優良住宅なら、5年間半額になります(マンションの場合は5年間、認定長期優良住宅なら7年間)。
  • 税金が安くなる。
    新築を購入してから5年以上、経ってから売却して損が出た場合は、給与などの所得から引けるので、支払う税金が安くなる(この場合、5年の計算は購入日からでなく、売った年の1月1日時点での所有期間で計算する)。

2.買い主が住宅ローン控除を利用できる期限までが売り時。

住宅ローン減税は築年数の制限(経過年数基準)があるため、この年数を超えると買主が住宅ローン現在を使えなくなる。
買い主は、建築から20年(耐火建築物25年)以内でないと住宅借入金等特別控除が利用できないので、売れにくくなる。

3.法定耐用年数が過ぎるまでが売り時。

建物は法定耐用年数を過ぎると銀行から担保として評価されない。
なので、買い主が銀行からの借り入れをする場合、土地の評価分しか借り入れができない。
資金的に余裕がある買い主なら、問題ないが、銀行からの借り入れで購入を考えている人は買えなくなる。
何より、建物部分の価値がなくなるので価格が下がってしまう。そこで、法定耐用年数が残っているうちに売った方がいい。
税法による「法定耐用年数」は、木造住宅(22年)・プレハブ軽量鉄骨(19年または27年)・鉄筋コンクリートRCマンション(47年)となっている。
木造戸建て住宅の場合は、建築後22年以上になると、税法上の建物の評価は10%になる。

4.リフォームをする前が売り時

あなたが住み続けるのであれば、リフォームをして住みやすくするのはいいでしょう。
しかし、いつか売ることを考えているのであれば、リフォームをする前が売り時です。

通常、建築後15年から20年ぐらいすると建物や内装、設備類の老巧化が目立ってきます。
そこで、多くの人がこのタイミングでリフォームを考えます。
そして、快適に過ごすためにリフォームをするのは、悪いことではありません。

しかし、高く売るためにリフォームを考えているのならば、それは間違っている。
一般的に、リフォームをしても販売価格に反映するのは、リフォーム費用の50%~70%程度です。
つまり、リフォームをしてから売れば損をすることになります。
よく古い物件でリフォームされたものが出ていますが、ほとんどが不動産業者が売りやすくするために原価近くでリフォームしたものです。
あなたが家を売ることを考えているのならば、リフォームをする前がおススメです。

5.マンションは大規模修繕の前が売り時

多くのマンションは大規模修繕の時期になると、修繕積立金が不足して大幅に増額されることがあります。
これはマンションを販売するときに少しでも安く見せるため、修繕積立金の金額を低く見積もるからです。
なので自宅のマンションの大規模修繕に必要な積立金が不足していないかチェックしましょう。
不足していれば、大規模修繕前に修繕積立金を値上げするか、不足分を一時金で徴収されることがあります。

また、不足分を金融機関から借り入れて、後日、修繕積立金を値上げして返済することもあります。
いずれにしても、大規模修繕積立金が大幅に不足しているならば、その前に売ることも賢い選択になります。

まとめ

家の売り時を見極めるには、
1.新築は5年住んでからが売り時。
2.買主が住宅ローン控除が使える築20年以内が売り時。」
3.建物の価値がある法定耐用年数内が売り時。4.リフォームする前が売り時。
5.マンションは大規模修繕前が売り時。
これらを参考にしてください。

普通は転勤や家庭の事情で家を売ることが多いでしょう。
家を売ることが急に決まった場合は、売り時などといっていられずに、安い売れる価格で売ることになってしまいますね。
そのとき、近くの不動産業者に直接行く前に、自分で自宅の価値を調べておくことをお勧めします。

たとえば、インターネットの無料で査定してもらえるサービスを利用して、複数の査定を比べて自分の希望に合う業者を見つけるのもいいと思います。