個人間で不動産を売るときのメリット・デメリット

友人や知人などがあなたの不動産を購入する場合、不動産業者を通して不動産を売買すると手数料が必要なので、個人同士で直接売買しようと考えることが多い。

しかし、実際に不動産売買の準備や手続きなどを行うとその大変さに驚く。

不動産業者が代行してくれる作業を自分でやってみると、その大変さがわかると思う。

個人間売買のメリット・デメリット

個人間の売買を考えている人は、ある程度不動産売買の経験や知識がある人だろう。もし、あなたが不動産の知識がないのならば、やめておいた方がいい。

不動産を売って相手に渡すまでにかかる時間と手間は、とっても大変です。友人・知人などに売るからと簡単に考えているとトラブルがあったとき不仲になることが多い。

なので、個人間で不動産を売るときはよく考えよう。

●個人間売買のメリット

不動産を個人で売るときの一番のメリットは、不動産業者に支払う仲介手数料が無くなることだろう。

不動産業者に支払う仲介手数料は、宅建業法で売買価格が400万円以上の場合は、売買価格×3%+6万円+消費税と決められている。

例えば、売買価格が2000万円の場合、仲介手数料は726千円になる。この手数料が不要になるわけです。

●個人間売買のデメリット

私が宅建士だから言うわけではないが、売買にかかる手間暇を考えると、私なら業者に依頼する。

個人であっても売買契約書は必要だし、相手がローンを使う場合は重要事項説明書の作成も必要になる。

そのためには、家と土地のさまざまな情報や資料を自分で集める必要がある。

詳しくは、あとで説明するが、とっても面倒くさいし、時間がかかる。時間と手間、トラブルが発生したときのことを考えると業者に依頼した方が楽です。

個人間売買の流れ

個人間で取引すると決まった場合に必要な書類や手続きなどについて説明する。

●不動産について調べる

家の登記や権利関係などを調べるのは法務局、ローンが残っている場合は銀行、税金についても調べておく必要がある。

また、一戸建てを売る場合とマンションの一戸を売る場合では、調べる内容が変わる。

【一戸建て】

土地測量図・境界確認書:隣地との境界は確定させておく。あいまいだと後からトラブルになる可能性がある。建築確認済書・検査済書:建築設計図書・工事記録書:

【マンション】

マンションを売る場合は、管理関係の書類や費用の明細などが必要になる。パンフレット・間取り図:管理規約・自治会議事録:長期修繕計画書・維持費:

【法務局】

登記関係を調べる言うまでもないが、実際の権利者と登記名義人が違えば売れない。

しかし、相続をして名義を変更していなかったり、共有名義で登記している場合などは、売る前に名義変更したりして整理しておく必要がある。

今は登記情報をオンラインで調べることができるのでおススメです。(登記情報提供サービス

【金融機関】

住宅ローンの残高を調べる不動産を売るときにローンが残っていると抵当権の抹消ができないため、名義を変更できない。

名義を変更するためには、一括返済しておく必要がある。

そのために、お金に余裕があれば事前に全額返済し、抵当権を抹消しておけば簡単です。

しかし、販売した代金を返済に充てる場合は、売却代金を受け取ったあとに抵当権を抹消することになるので、事前に購入希望者に説明しておこう。

●相場を確認する

個人間で不動産を売る場合、業者より安く買えることがメリットなので不動産の相場を調べておくことが必要です。

相場を調べるときは複数の情報源を調べることで、平均的な価格を知ることができる。

【地元の不動産業者】

地元の不動産業者が売り出している同タイプの不動産の価格を調べる。ただし、一般的に不動産業者は、最初は相場より少し高めの価格で売り出し、毎月ごとに価格を段階的に下げたりするので気をつけよう。

なので、不動産業者の価格は、相場の上限だと考えるといい。

【自分で計算する】

不動産の価格を計算するには、不動産によって異なった計算方法がある。マンション:マンションは成約価格を調べて「比較事例法」で計算する。

一戸建ての建物価格:
一戸建ての建物価格は「建築単価×建物面積×(1-経過年数÷耐用年数)」で計算する。

建築単価や耐用年数は国税庁のサイトで調べることができる。

土地:
不動産取引法では、国や都道府県が毎年公表している公示地価を指標とすることをすすめているが、公示価格と自分の不動産との比較が難しいことがある。

そこで、国税庁で路線価を調べ「路線価÷0.8」で計算したり、固定資産税評価額を利用して「固定資産税評価額÷0.7」で計算したりする。

【査定を依頼する】

複数の不動産業者に査定を依頼して相場を調べるのは有効な方法になる。

しかし、地元の複数の不動産業者に依頼すると、訪問されたりするので断るときに苦労する。

そして、個人間で売買したと知られるといい顔はされないだろう。

そこで、おすすめするのはインターネットを使った一括査定のサービスを利用することです。

ネット上での査定なので、簡単に複数の業者から査定を知ることができる。

また、個人間で売買しても知られることはないし、訪問されることもないので、気軽に利用できる。

●購入希望者と交渉する

自分の家の情報や相場がわかれば購入希望者と話し合うことになる。

後のトラブルを避けるために不動産を調べて分かった不具合は、きちんと説明しておく。

こうして説明しておいても自分で気づかなかった不具合が出ることもある。

不動産について説明する内容は、不動産業者が行う「重要事項説明」に書く内容を説明すればいい。

相手が住宅ローンを使う場合は、銀行に「重要事項説明書」の提出を求められる。

このとき固定資産税の起算日について決めておくことも必要です。起算日によって税金の負担が変わってくる。

●売買契約書と重要事項説明をつくる

契約するために「売買契約書」を作る。

不動産業者であれば「重要事項説明書」の作成は、法律で定められているが、個人間の売買のときは必要ない。

しかし、住宅ローンに必要ならば重要事項説明書も書かなくてはならない。

●売買契約を締結する

不動産業者の場合は、売買契約を結ぶ前に「重要事項説明」が義務付けられているが、個人間の売買では説明の義務はない。

しかし、後々のトラブルを避けるためにも重要事項説明と同程度の説明をした方が良い。

できれば「重要事項説明書」を渡してから、検討してもらう。

そして、買主がその内容に納得してから、売買契約を結ぶ。